住宅项目先行 影视产业断档

4月3日,制片人总部基地23地块全面复工,地块上一栋九层建筑已经完成主体结构,正在进行内部装修。施工现场仅有数位工人,与旁边人来车往的金第梦想家园住宅小区形成了鲜明对比。

制片人总部基地,即住总金第·梦想山影视文化园项目,位于北京市怀柔区杨宋镇。北京住总集团控股的北京金第房地产开发有限责任公司(以下简称“住总金第”)于2011年竞得项目地块,致力于为“中国影都”怀柔打造一座集后期制作、IP创作、影视培训、影人工作室、娱乐休闲于一体的综合性影视文化园区,定位为“中国影都·CBD”。

自项目土地出让以来,怀柔区政府历年政府工作报告中不断提出要“加快推进”项目建设,但《中国经营报》记者调查发现,在九年时间里,与项目一期住宅部分早已建成不同,规划的影视产业用地却一度进入了“断档期”,除上述23地块在建一栋商业楼外,余下土地被围挡圈起,不见施工迹象。

而在此背后,随着怀柔区为促进影视产业发展而推出的“怀影十条”专项政策落地,作为“新建”项目,能否享受到资金补贴成为外界关注的重点。此外,按照目前周边即将入市的土地价格,这一被住总集团纳入“土地储备”的项目地块则已是“水涨船高”。

拿地九年尚未建成

“这个小区紧挨着北京电影学院怀柔校区,我当时也是看中未来的发展才选择在这里买房的。但是从我来看房到现在,这些地就一直闲着,听说要建一个影视基地也没建。”金第梦想家园小区一位业主指着北侧被围挡圈起的空地告诉记者。

业主口中的“影视基地”,官方口径即为制片人总部基地,又名住总金第·梦想山影视文化园。而金第梦想家园住宅小区,则为制片人总部基地工程一期住宅部分。

2011年1月,怀柔区杨宋镇文化娱乐、商业金融及居住用地(配建租赁房)项目地块入市,相关挂牌出让信息显示,用地性质为文化娱乐、商业金融、二类居住及社会停车场,土地面积约27.47万平方米,建设用地约为15.52万平方米,建筑控制规模约为30.31万平方米,并配建1万平方米租赁房。

经过四次报价,项目用地最终由住总金第以6.53亿元竞得,约定开工时间为2012年2月,竣工时间应为2015年2月。

按照规划,住宅用地为24、26地块,此外住总金第将在16、17、20、21、23五个地块上打造五大影视产业组团,其中16、17地块是以互联网影视、后期制作、金融服务和中小企业孵化器为主的电影科技组团;20地块为电影文创休闲组团,主要以街区商业及空中四合院工作室为主;21地块为企业总部及配套组团;23地块为服务配套组团,主要建设公寓及配套商业。

时至今日,记者在项目现场看到,金第梦想家园小区建有9栋住宅楼(含配建租赁房),小区外围停满车辆,入口处则由物业人员看守,负责为进入人员测量体温。傍晚时分,小区内多数楼栋亮起灯光,入住率已经不低。

而紧邻小区北侧,为23地块在建的一栋九层商业楼,主体结构完成,内部尚在装修。分布于小区西侧及23地块北侧的16、17、20、21地块则均被围挡圈起。围挡上绘有项目整体效果图,可清楚对应规划内容。但是记者从围挡底部向内望去,却发现多处地块被绿色防尘网覆盖,不见施工迹象。

“加速推进”

拿地九年,为何项目规划的影视产业内容无一建成?对此,住总金第一位负责宣传的工作人员仅表示,该项目为怀柔区及住总集团重点项目,工程进度严格按照怀柔区政府相关要求推进,具体情况则不便透露。

事实上,对于规划能够提供20万平方米影人工作室的制片人总部基地项目,怀柔区政府颇为重视,将其视为影视基地、影视公司总部和中小影视企业落户的重要承载地,并一度要求“加快推进”。

记者梳理发现,在项目土地入市交易后,怀柔区政府工作报告中即把“确保制片人总部基地开工建设”列入2011年主要任务之一。此后的历年政府工作报告中,亦是多次提及,直至2020年,仍为“推动制片人总部基地项目加快建设”。

据彼时怀柔影视基地管理服务中心介绍,该项目总投资近20亿元,项目规划设计方案于2011年7月经区委、区政府专题会议审议通过,一期工程住宅部分(含1万平方米租赁房)已于2012年4月全面开工建设,工作室部分正在进行规划方案设计,力争年底前开工建设。

此后,项目住宅部分陆续于2012年至2014年拿到预售许可证,并于2015年2月前完成竣工验收备案。但是,曾经力争2012年年底开工建设的工作室部分,却再无下文,而规划建设的影视产业相关内容也陷入了“断档期”。

记者注意到,住总集团土地储备信息显示,截至2015年3月底,怀柔杨宋镇项目(除24与26地块外)土地面积仍为22.96万平方米。而在拟建项目一栏,住总集团曾计划于2016年和2017年分别投资1.5亿元、2亿元,开发建设20及23地块。

可是,23地块的开发建设最终“延期”到了2018年。公开资料显示,2018年7月,住总金第·梦想山影视文化园项目举行宣介会,并启动招商工作。当年9月,23地块取得施工许可证,正式开工建设。

值得一提的是,在23地块取得施工许可证后,怀柔区文促中心曾指出,要抓紧办理16、20、21地块前期手续,并预计2018年年底前取得建设工程施工许可证,达到开工条件。

但时至今日,记者查询北京住建委官方网站发现,除住宅部分及23地块商业办公楼外,余下地块仍未取得施工许可证。

另一方面,由于项目工程进展缓慢,自2018年7月启动的招商工作仍任重道远。

近日,记者咨询项目招商事宜时,一位工作人员告诉记者,目前项目招商部分仅为在建的23号地块商业办公楼,主要面向企业办公、商业及公寓的租售,此外已与多家酒店合作,未来将会入驻。而其余地块等陆续开发后再进行招商。

该工作人员告诉记者,商业办公楼预计今年6月底建成,但是若整个制片人总部基地规划内容全面投入使用,预计仍需五年时间。

地价攀升

虽然项目进程略显缓慢,但是对应的“回报”却颇为可观。

记者注意到,近年来,“中国影都”怀柔区为加快影视娱乐和其他文创企业聚集,促进中国(怀柔)影视产业示范区发展,陆续出台了多项扶持政策,彼时的住总金第·梦想山影视文化园项目宣介会,即同时举行了“怀影十条”解读会。

2018年5月,怀柔区政府发布《中国(怀柔)影视产业示范区促进产业聚集专项政策(试行)》的通知(怀政发【2018】18号),从奖励、补贴、人才服务等十个方面提供政策支持,被称为“怀影十条”。

其中“投资补贴”指出,影视娱乐和其他文创企业新建或购置生产经营用房(楼宇),总投资不低于5000万元的,在房屋(楼宇)投入使用后,给予每平方米1000元补贴;对区域财政贡献大的企业,采取“一事一议”方式支持。

据悉,2019年11月,阿里文娱集团与住总金第签订合作框架协议,阿里文娱产业基地将落户住总金第·梦想山影视文化园,并由双方出资成立合作公司,共同进行项目建设。

记者粗略统计,目前尚未建设的16、17、20、21等地块建筑面积合计约为29.65万平方米,若项目建设符合“投资补贴”相关标准,补贴金额预计不菲。

此外,记者注意到,由于项目拿地较早,对比周边新入市的土地而言,价格优势也颇为显著。

2019年12月,怀柔新城08街区A地块完成北京市规划和自然资源委员会用地预申请挂牌,土地起始交易价44.99亿元,总建筑规模约51.92万平方米,主要规划用途为R2类居住用地、F3类多功能用地,楼面地价约为8665元/平方米。

该地块与住总金第项目不过一路之隔,而后者彼时的楼面地价仅约2154元/平方米,9年间,楼面地价已达四倍有余。

对于项目建设相关情况,记者同样致电致函怀柔区委宣传部,对方以相关负责人工作繁忙为由,婉拒了记者采访。 

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